O investimento imobiliário em Portugal ascende a 115 milhões de euros no primeiro semestre do ano. De acordo com o mais recente estudo da CBRE, o mercado de investimento em imobiliário comercial na Europa continuou o forte desempenho no primeiro semestre de 2014, com França e Alemanha a liderar este crescimento e Países Baixos, Suécia e Espanha a contribuir significativamente.
O investimento total em imobiliário comercial atingiu 46 mil milhões de euros no segundo trimestre de 2014, elevando o total do primeiro semestre do ano a 84 mil milhões de euros, face a 67 mil milhões de euros no primeiro semestre de 2013. A taxa de crescimento tem sido consistente desde o final de 2012, fixando-se em 30% por ano, aproximadamente.
O segundo trimestre de 2014 registou um grande aumento de investimento em França, com transações no valor de 7,3 mil milhões de euros, elevando o total do primeiro semestre de 2014 a 11,1 mil milhões de euros, o que representa um aumento de 84%, por comparação aos 6 mil milhões de euros registados no primeiro semestre de 2013. A larga maioria (69%) das transações atraíram compradores nacionais, ainda que França tenha também registado uma significativa entrada de capitais do Médio Oriente, invertendo a posição do primeiro trimestre de 2014, em que os compradores nacionais representaram apenas 36% do mercado.
Na Alemanha, a atividade de investimento alcançou praticamente 7 mil milhões de euros no segundo trimestre de 2014, perfazendo um total próximo dos 17 mil milhões de euros no primeiro semestre de 2014. Isto representa um trimestre forte, por comparação aos segundos trimestres dos anos anteriores, apesar de um ligeiro decréscimo num primeiro trimestre excecional em 2014. Uma característica a destacar no mercado alemão durante o primeiro semestre de 2014 foi o crescimento do investimento internacional, com investidores ativos dos Estados Unidos, Reino Unido e França.
O contínuo crescimento no mercado europeu foi conseguido com o contributo importante de países como Países Baixos (com um aumento de 109% no primeiro semestre de 2014, face ao período homólogo de 2013), Espanha (106%) e Suécia (30%) e apesar do aumento relativamente baixo do mercado do Reino Unido nos últimos doze meses (11%).
No primeiro semestre de 2014 foram concluídas quatro transações distintas por valor superior a mil milhões de euros, pela primeira vez desde 2007. Nos últimos anos, o Reino Unido tem dominado as transações imobiliárias de grande dimensão, portanto é de realçar que duas destas transações tenham ocorrido em França, uma na Alemanha e uma correspondente a um portfólio distribuídos por vários países. Espanha, Países Baixos e Irlanda registaram uma percentagem de transações de valor superior a 100 milhões de euros, totalizando 19 transações, o que é praticamente o dobro da média histórica.
Registou-se ainda uma alteração significativa no tipo de compradores registados no primeiro semestre de 2014, com a percentagem de investimento realizado por veículos de investimento coletivo, na maioria fundos imobiliários, a registar uma acentuada subida e a atividade dos investidores institucionais a cair de forma igualmente acentuada. O início desta mudança era já patente no segundo semestre de 2013, mas a tendência continuou no primeiro semestre de 2014 e representa agora uma importante recuperação do mercado.
O investimento em imobiliário comercial em Portugal ascendeu a 115 milhões de euros no primeiro semestre do ano, um valor ligeiramente inferior ao registado no período homólogo e um número idêntico de negócios - 13 este semestre. Refira-se que, em 2013, o investimento do primeiro semestre foi alavancado por um único negócio, a alienação de 50% do CascaiShopping à Sonae Sierra, que representou 70% do total investido nesse período.
Destaca-se, no período em análise, a alienação das instalações da EDP no Marquês de Pombal (num total de quatro edifícios) a um investidor americano, e a venda do edifício Duque de Palmela 23, sede de uma firma de advogados, a um investidor asiático. Estes negócios foram assessorados pela CBRE e dizem respeito a edifícios de escritórios localizados no CBD 1.Refira-se ainda a compra por parte do Sierra Portugal Fund de uma quota de 50% em dois centros comerciais localizados no Algarve, nos quais já detinha a restante participação.
Do número total de negócios realizados em Portugal, 60% foi realizado por investidores estrangeiros. Também a grande maioria do volume total de investimento, 84%, provém do estrangeiro, nomeadamente dos EUA, da China e do Brasil.
Para Jonathan Hull, Managing Director, do Departamento de Capital Markets da região EMEA da CBRE, «O investimento institucional direto mantém-se geralmente nos segmentos core e core-plus do mercado imobiliário ao longo do ciclo imobiliário, não é por isso coincidência que esta mudança se opere num momento em que se verifica uma maior predisposição para o risco por parte dos investidores. Contudo, a dimensão e velocidade da mudança em apenas doze meses é mais um sinal da rapidez com que o clima de confiança se inverteu.»
«O aumento do número de transações de grandes portfolios é também um indício da força da procura dos investidores, tal como o é o crescente potencial de um ‘portfolio premium’, em que os investidores estão preparados para pagar mais por um portfólio do que pagariam pelos ativos individuais separadamente.»
O primeiro semestre de 2014 registou ainda um aumento significativo da atividade de compra por investidores com sede nos Estados Unidos, com as aquisições a alcançarem praticamente 11,5 mil milhões de euros no primeiro semestre de 2014, por comparação a 6,3 mil milhões de euros no primeiro semestre de 2013. O Reino Unido atraiu a maior parte deste investimento (36%), com Alemanha (23%) e França (17%) também como destinos privilegiados. Irlanda e Itália também receberam mais de 0,5 mil milhões em investimento dos Estados Unidos.
A mudança mais relevante em termos de nacionalidade dos compradores na Europa durante o primeiro semestre de 2014 foi o aumento da atividade de aquisição por parte dos investidores com sede nos Estados Unidos, que foram responsáveis por 63% do investimento inter-regional. Destaca-se ainda a mudança para investimento líquido positivo dos Estados Unidos. Nos últimos anos, as vendas realizadas por investidores dos Estados Unidos corresponderam praticamente ao valor das aquisições. Contudo, só no primeiro semestre de 2014 as aquisições ultrapassaram as vendas em 4,5 mil milhões de euros.
Os investidores com sede nos Estados Unidos interessaram-se por um conjunto de destinos europeus, com ativos adquiridos em pelo menos 15 países europeus como investimento no primeiro semestre deste ano. A cidade que atraiu a maior concentração de investimento dos Estados Unidos foi Paris, com praticamente 1,9 mil milhões de euros.
Segundo Chris Ludeman, Global President do Departamento de Capital Markets da CBRE, “Com a expansão do volume dos negócios de imobiliário comercial nos Estados Unidos, as variações dos preços nos mercados nacionais e a melhoria das perspetivas da economia europeia levaram os investidores dos Estados Unidos a interessarem-se na Europa de forma mais ambiciosa do que nos últimos anos. Este investimento é dominado por gestoras de fundos, mais do que pela compra direta de investidores, portanto em certa medida estas representam um canal de capital global mais do que apenas capital dos Estados Unidos. Contudo, o aumento ao longo dos últimos trimestres tem sido notável.
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