Designado por high street retail este comércio de "luxo" destinado aos segmentos médio/alto e alto em localizações como o Chiado, Avenida da Liberdade, Rua Castilho em Lisboa ou Rua de Santa Catarina e Avenida da Boavista no Porto, onde pontificam as principais marcas de referência internacionais tem vindo a florescer nos meses recentes. Não só se sente uma certa retoma do consumo interno, observado na subida do indicador de confiança do comércio a retalho, com início em 2013, para valores muito superiores aos de anos recentes, como o acréscimo de turistas tem provocado uma subida das compras nessas zonas que, em alguns casos, já representam mais de 60% das vendas dos lojistas.
Essa tendência de retorno ao comércio de rua, renovado e mais apelativo com padrão de consumo elevado destinado a targets mais exigentes resulta de uma certa entrada em fase de “maturidade” da oferta presente nos centros comerciais, aliada a uma crescente procura por novos estímulos e fatores de diferenciação pelos novos consumidores quer nacionais, quer estrangeiros, estes definitivamente rendidos aos encantos dos centros históricos de Lisboa e Porto que se consolidam e transformam. Além disso, a nova "lei das rendas" tem vindo a surtir o seu efeito com vários negócios tradicionais, que sobreviviam graças a rendas muito baixas, a fechar para dar lugar a outros mais inovadores, mais adaptados à procura e aos novos tempos.
De um modo geral o "apetite" de cadeias retalhistas internacionais e investidores estrangeiros por essas localizações tem subido muito significativamente e os players já referem alguma escassez de espaços comerciais em boas localizações e com boa exposição ao público.
Rendas a subir
As rendas têm vindo a subir e em zonas como o Chiado, as rendas prime ou rendas máximas para lojas de referência, já atingem cerca de €95/m2 por més. Na Avenida da Liberdade, a dinâmica de procura tem quebrado alguns recordes, com muitas novas inaugurações e as rendas prime a atingir €75/m2/mês.
Embora altamente negociáveis e sujeitas a vários parâmetros, as rendas as prime atingem valores mais modestos mas muito significativos na Rua Castilho ou Baixa de Lisboa com 45 e 55 euros por m2, respetivamente.
Uma nova zona trendy e inovadora tem sido o Príncipe Real que paulatinamente se consolida como destino de referência. No Porto mantém-se a atratividade da Rua de Santa Catarina e a Avenida da Boavista onde as rendas oscilam entre os 15 e os 35 euros por m2, consoante a localização, dimensão e exposição.
O acréscimo de negócios de investimento com forte procura de investidores estrangeiros e nacionais tem feito comprimir as yields ou taxas de rendibilidade implícita para valores de 6.25% em localizações centrais em Lisboa e a tendência passa pela continuação da descida recente, revelando assim maior propensão ao risco e ao investimento e maior consolidação da atratividade desse segmento de mercado.
Em forte contraste nas localizações periféricas das cidades ou com baixo tráfego pedonal e motorizado a procura continua escassa e a oferta ainda não se recompôs da crise recente apenas se limitando a reduzir valores de venda e valores de arrendamento não apostando em novos nichos de mercado, requalificando e renovando o seu produto.
Essa tendência deverá ainda permanecer durante longo tempo contribuindo para uma maior segmentação e atomização do mercado. Seria de esperar que os promotores, investidores e autoridades municipais apostassem mais na revitalização do comércio tradicional tão necessária ao incremento da qualidade de vida nas cidades médias e periferias de Lisboa e Porto.
As principais tendências são já bastante visíveis e passarão, inevitavelmente, pela aposta na reabilitação dos centros das cidades contribuindo para o aumento do investimento e do emprego. Muito há assim ainda por fazer, embora a matéria-prima exista e seja bastante rica.
Nas principais artérias dos grandes centros de Lisboa e Porto, entretanto, parece que a "galinha dos ovos de ouro" veio para ficar.
Rendas Prime nas zonas de referência em Lisboa e Porto
Por Pedro Pimentel, Mestre em Gestão
Rendas Prime nas zonas de referência em Lisboa e Porto
- Chiado - 95€/m2/mês
- Av. da Liberdade - 75€/m2/mês
- Baixa de Lisboa - 55€/m2/mês
- Rua Castiçho - 45€/m2/mês
- Príncipe Real - 35€/m2/mês
- Porto - Av. Boavista - 35€/m2/mês
- Porto - Sta Catarina - 35€/m2/mês
Por Pedro Pimentel, Mestre em Gestão
Fonte: Expresso
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