Estudo do Banco de Portugal analisou o comportamento do setor nos dois países. O mercado da habitação evoluiu de forma muito distinta em Portugal e Espanha desde a adesão dos dois países à União Europeia (UE), em 1986. Enquanto por cá os preços da habitação se mantiveram muito controlados, em Espanha o valor das casas subiu mas também desceu de forma significativa quando a crise bateu forte.
Um estudo recente feito pelo gabinete de estudos do Banco de Portugal (BdP), intitulado "Dinâmica e contraste dos preços de habitação em Portugal e Espanha", analisou o comportamento do mercado imobiliário dos dois países desde a adesão à UE e todo o processo de convergência para a moeda única (em 1999), alongando-se até ao período que atravessou a crise no sector (e que afetou fortemente os dois países) entre 2008 e 2013.
O principal contraste entre os dois países assenta desde logo na forma como o preço da habitação variou ao longo de quase três décadas. "A evolução em Espanha foi bastante heterogénea quando comparada com Portugal. Entre 1985 e 1998, os preços da habitação aumentaram cerca de 1% ao ano em Portugal e 5% em Espanha. No período entre 1999 e 2006 os preços da habitação registaram um crescimento anual nulo em Portugal. tendo pelo contrário aumentado quase 10% ao ano em Espanha, refere-se no estudo. Já quando a crise económico-financeira estalou, a partir de 2007, os preços da habitação caíram cerca de 1% ao ano no caso português e 6% no caso espanhol.
Já uma década antes do início da crise. em 1997. o ambiente de confiança em Espanha "era claramente superior" a Portugal. que começava já a refletir algumas dificuldades no sector.
A análise do BdP lembra que o número de licenças de construção nova para habitação familiar em Espanha registou um aumento acentuado entre 2000 e 2006. coincidindo com o "enorme afluxo de imigrantes", contrariamente a Portugal onde o número de licenças decresceu desde o final dos anos 90.
O impulso do crédito
Um ponto em comum nas duas economias foi o impulso dado pelo aumento do crédito à habitação junto dos particulares, "num quadro de aumento do rendimento disponível e de taxas de juro reduzidas. e de um significativo afluxo de imigração, no caso espanhol".
Em Espanha observou-se uma "significativa expansão do investimento residencial desde 2000", muito acima da dinâmica do PIB. Um indicador de excesso de oferta de imóveis sugere um valor acumulado de imóveis de cerca de 30 por cento em Espanha em 2006. A partir de 2007 registou-se uma contração acentuada do investimento residencial, que se distingue da evolução menos marcada para o PIB.
Já em Portugal, conclui o BdP, "vem-se observando uma desaceleração do investimento residencial desde o fim da década de 90".
Nas conclusões finais, o BdP sublinha que os resultados revelam que "não existem períodos de exuberância para Portugal" mas apontam para uma "bolha em Espanha no período que antecede a crise financeira de 2007".
Gráfico dos Preços da Habitação em termos reais
Fonte: Expresso
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