Crédito bancário para habitação em crescendo

A injeção de liquidez por parte do BCE - Banco Central Europeu nos bancos comerciais por via da aquisição maciça de dívida pública bem como a contínua descida das taxas de juro de referência (Euribor, entre outras) começam já a fazer os seus efeitos. 

De facto, atualmente, não só se prevê um período prolongado de dois a três anos de taxas de juro muito baixas (ou mesmo negativas em certos casos) como se prevê o retorno da liquidez excessiva em igual período.

O resultado projetado é de que os bancos irão ser fortemente pressionados a conceder crédito e os investidores irão incessantemente procurar retornos alternativos para os seus investimentos fugindo agora dos tradicionais depósitos a prazo e obrigações de baixo risco cuja taxa de juro está perigosamente próxima de zero. 

Neste cenário que já estamos a viver e num contexto de escasso investimento industrial nacional não será difícil adivinhar para onde se dirigirão maioritariamente os fluxos bancários: para a concessão de crédito a particulares, nomeadamente para o tradicional crédito à habitação. 

Essa tendência é já visível nos dados disponíveis com a banca comercial a conceder mais 20% de novo crédito à habitação atingindo quase 1,3 mil milhões de euros no segundo semestre de 2014, segundo o Banco de Portugal. Esse crescimento deverá continuar significativo nos próximos semestres (seguramente acima de 5% ou mesmo 10%) pelo que muitas famílias que adiaram prolongadamente as suas decisões de investimento nos anos da troika deverão agora, instintivamente, procurar o seu gestor de conta para efetuar simulações de crédito. 

Para os mais pessimistas de notar que estamos ainda longe dos "loucos anos" de 2006/2007 onde se concedeu novo crédito à habitação à razão de mil milhões de euros por semestre, ritmo frenético cujo retorno não se prevê. Além disso, os empréstimos atualmente só asseguram menos de 80% do valor de avaliação (com exceção dos imóveis detidos pela própria banca) e a análise de risco está mais exigente. 

Puxados mais uma vez pela procura secundária, analisada por um estudo recente que refere que no ano passado cerca de 25 mil casas foram casos) vendidas para segunda habitação a estrangeiros num total superior a 4,5 mil milhões de euros, os preços recuperam ligeiramente na maior parte das zonas e muito significativamente nas zonas com mais procura como a área metropolitana de Lisboa. Nesta última o acréscimo do valor médio de avaliação bancária é já de 4.3% (50 euros por m2) em março deste ano face a igual período de 2014. 

Será ainda expectável um progressivo retorno dos investidores nacionais ao mercado imobiliário procurando alternativas de maiores rendimentos para o seu capital num contexto de queda abrupta das remunerações dos certificados de aforro e dos depósitos bancários. 

Assim, os parâmetros principais para os próximos semestres são: maior procura por famílias e investidores estrangeiros (mas também nacionais) num contexto de muita liquidez, taxas de juro negativas ou próximas de zero e maior agressividade comercial na concessão de spreads no crédito à habitação. Refira-se, no entanto, que o stock do lado da oferta é ainda muito elevado (nomeadamente no balanço dos bancos) e tal cenário irá, para já, ajudar ao progressivo escoamento das casas para venda enquanto a construção nova é praticamente nula. 

Tudo o mais constante, nomeada-mente a permanência bastante incerta da Grécia no curo. e deveremos assistir a uma certa retoma dos valores de mercado da habitação nas zonas com maior procura, maior liquidez e menor stock. Para já não se esperam novas 'bolhas' imobiliárias no horizonte próximo, mas o risco subsiste a longo prazo. Taxas de juro negativas são sempre distorções no mercado que, mais à frente, terão seguramente impacto.

Por Pedro Pimentel, Mestre em Gestão

Fonte: Expresso