“Novas Cidades Globais” têm uma presença cada vez mais forte no Top 30 dos mercados de investimento global. Apesar da incerteza económica e dos desafios geopolíticos, a atividade de investimento em imobiliário comercial permanece robusta e deverá estar de volta ao crescimento em 2017, de acordo com a mais recente análise da JLL. De facto, as projeções apontam para que os volumes globais de investimento subam novamente para a casa dos $700 biliões este ano, acima dos $ 650 biliões registados em 2016 e retomando os níveis registados pela última vez em 2014 e 2015.
Novos investidores, novo capital
Na base desta tendência está a crescente alocação de capital institucional ao investimento direto em imobiliário comercial, à medida que estes investidores têm um maior foco em oportunidades geradoras de yields mais elevadas (maior retorno) e que, adicionalmente, são desbloqueadas cada vez mais novas fontes de capital em todo o mundo, incluindo de países como a China, Taiwan e a Malásia.
“O novo capital direcionado para o imobiliário é apenas parte da estória. Os investidores imobiliários experientes também estão a alocar mais dinheiro para oportunidades de investimento direto em imobiliário”, disse David Green-Morgan, JLL Global Capital Markets Research Director. “Estes grupos são bastante experientes e conhecedores dos processos de alocação de capital, pelo que terão capacidade para aplicar montantes bastante elevados no setor de forma relativamente rápida”.
De acordo com a JLL, até 2020, o investimento internacional a nível global poderá representar mais de 50% de toda a atividade, à medida que os fluxos inter-regionais crescem.
Uma das tendências mais desafiantes para o imobiliário comercial é a emergência da China como um dos principais players nos mercados imobiliários globais. A partir do terceiro trimestre de 2016, a China ultrapassou os E.U.A. como o maior comprador internacional de ativos imobiliários comerciais a nível global.
Imobiliário consolida-se como classe global de ativos
Os últimos dois ciclos imobiliários observaram um aumento extraordinário no volume de capital dirigido a esta classe de ativos em todo o mundo. O crescimento do setor ao longo dos últimos dez anos tem sido impressionante, mas o imobiliário ainda se mantém atrás dos mercados de obrigações e de ações em termos do volume total de dólares norte-americanos.
Para continuar esta ascensão enquanto classe de ativos preferencial, é essencial que sejam feitas mais melhorias ao nível da transparência. O Índice Global da Transparência da JLL 2016 indica uma melhoria consistente na maioria dos países, o que é um sinal encorajador para os investidores.
Mercados dos EUA permanecem fortes
A atividade de investimento nos Estados Unidos da América, o maior mercado imobiliário mundial, está forte. O país alberga 16 das 30 cidades que integram o top para investimento imobiliário em 2016:
Nova Iorque foi o líder global (pelo segundo ano consecutivo), com mais de $33,1 biliões em volume transacionado (1ºT-3ªT 2016), quase que duplicando a atividade registada na segunda classificada, Londres.
Los Angeles passou para a terceira posição (à frente de Tóquio e Paris), com um aumento de 22% ao longo dos primeiros nove meses de 2016 para os $15,7 biliões, devido ao crescimento do investimento estrangeiro.
Em contraposição, São Francisco saiu do Top12 Global para investimento, onde ocupou uma das posições cimeiras durante vários anos, com os níveis de investimento a cair 46% (T1-T3 2016) em comparação com 2015.
Washington DC (6ª) e Chicago (8ª) mantiveram as suas posições no Top12 Global, não obstante uma queda ligeira nos volumes transacionados em 2016.
Concorrência beneficia “Novas Cidades Globais”
À medida que o aumento da procura coloca pressão em ativos urbanos core localizados em cidades como Nova Iorque, Londres e Paris, a competitividade ao nível do preço e a falta de produto disponível no mercado fez com que os investidores olhassem para as “Novas Cidades Globais”. Este grupo é composto por cidades de média dimensão, que por norma se destacam em setores altamente tecnológicos e de elevado valor, e que apresentam infraestruturas robustas, uma qualidade de vida favorável e práticas de negócio transparentes que, em conjunto, impulsionam o dinamismo e a atividade imobiliária.
Nos EUA, as “Novas Cidades Globais” incluem áreas metropolitanas como Boston, Dallas e Seattle, ao passo que na Europa, a atividade internacional impulsionou os volumes de investimento em cidades como Estocolmo, Bruxelas, Oslo, Viena e Dublin.
Uma geografia de investimento em mudança?
“Apesar de existirem mais cidades do que nunca no radar dos investidores, estes continuam a estar esmagadoramente focados nas cidades mais transparentes e líquidas, integradas em economias maduras” disse Jeremy Kelly, JLL Director, Global Research. “Existem grandes oportunidades para as cidades emergentes captarem uma maior parcela do capital dirigido ao imobiliário, mas para isso têm de melhorar significativamente a transparência”, conclui.
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