Ser usada nunca foi, por si só, um importante factor de desvalorização de uma casa, em Portugal. Nem para os bancos nem para as famílias à procura de localizações de excelência, no centro das principais cidades, onde a construção nova é habitualmente escassa.
Mas, nos anos de forte expansão do mercado, a atribuição de valor às habitações, novas e usadas, foi deixada nas mãos dos bancos e dos avaliadores sem que os métodos utilizados fossem escrutinados. No caso da banca, foram os seus critérios de avaliação que suportaram a sua política expansionista de concessão de crédito à habitação, tirando partido de uma conjuntura que não se repetirá nos próximos anos. Mas as casas também envelhecem e exigem manutenção, obrigando a despesas nem sempre previstas no momento da aquisição. Construir um modelo que melhorasse os critérios de valoração da depreciação física de imóveis, no âmbito das avaliações, foi o ponto de partida da tese de mestrado de João Pimenta, recentemente discutida no Instituto Superior de Engenharia de Lisboa. «Com o decorrer do tempo, a desvalorização física dos imóveis pode atingir cerca de 70% do seu valor inicial. É essencial que exista rigor na determinação dessa variável», defende o autor do trabalho, mestre em engenharia civil.
O objectivo, assumido, era o de contribuir para que as avaliações deixassem «de depender tanto da experiência de quem as efectua», passando a ser feitas com métodos mais rigorosos «para que sejam claros e transparentes todos os aspectos e factos que levam à depreciação física dos imóveis». João Pimenta utilizou, como ferramenta de cálculo, as estruturas de custo de construção, que permitem conhecer as percentagens de custo dos vários elementos de um imóvel - fundações, superestrutura, alvenarias, cobertura, vãos, exteriores, revestimentos, entre outros -, em relação ao seu custo total. De seguida, analisou o número de anos de vida útil, a idade actual e o estado de conservação, determinando, assim, os factores depreciativos dos vários elementos presentes na construção (ver quadro abaixo). Em vez de um único factor global, obtido através dos modelos existentes (modelo de Ross Heidecke), o autor chegou a um valor que resulta da média ponderada da depreciação de cada elemento da construção, conseguindo resultados mais rigorosos ao nível da desvalorização física do imóvel.
Com esta ferramenta, quem adquirir um imóvel construído há cinco, dez ou mais anos passa a beneficiar de uma espécie de seguro contra despesas inesperadas. Conhecendo, com maior detalhe, a depreciação física do imóvel e de cada um dos elementos, torna-se mais fácil fazer as contas aos gastos que a sua reabilitação irá exigir, quando esse momento chegar.
Como calcular a depreciação fisica de um imóvel.
Este é um exemplo da aplicação do modelo inovador desenvolvido por João Pimenta na sua tese de mestrado.
Moradia Unifamiliar
Ano de Construção: 1961
Estrutura: Betão Armado
Pisos: 2
Localização: Lisboa
Remodelada (em 1990 e 2004)
No Exterior: cobertura, vãos exteriores, pintura, pavimentos, muretes e vedação. No interior: pintura, substituição de equipamentos de cozinha e casa de banho.
* Embora recuperada, não foi totalmente substituída, pelo que se assume que a idade actual é igual à do imóvel.
...e o seu valor actual
Valor Actual do Imóvel 66,9% (desvalorizou 33,1%)
Factor de Depreciação Global (de 0 a 1 **) - 0,51
Parcela Depreciável - Custos de Construção - 65%
Parcela não Depreciável - Valor do terreno - 35%
Parcela Depreciada - 0,49
** Média ponderada da depreciação de cada elemento de construção, em que 0 refere-se a um imóvel novo e 1 a um imóvel sem valor.
Fonte: POMinvest/Revista Visão
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