O investimento imobiliário em habitação para arrendamento

O fim do ciclo de crédito hipotecário abundante e barato ditou a paragem da produção de habitação para venda e conduziu a uma brusca redução na liquidez do mercado residencial, já que a capacidade de compra ficou limitada às franjas de mercado que não necessitam ou, ainda, dispõem de crédito bancário, bem como ao escoamento de imóveis devolvidos aos bancos por famílias incapazes de cumprirem as suas hipotecas. Para suprir as necessidades de habitação que persistem resta o mercado de arrendamento. Submergido durante décadas, esmagado pela concorrência mais atraente do crédito hipotecário e por uma lei do arrendamento que, apesar de duas revisões, continuou a não ser capaz de o tornar atraente, emerge como única alternativa disponível para alojar as famílias e rentabilizar os imóveis que não se conseguem vender facilmente.

O investimento em imóveis de habitação, no essencial, está feito, o que é um dado relevante numa época em que a capacidade de o fazer é muito limitada em resultado das dificuldades financeiras do país, dos bancos, das empresas e de muitas famílias.

A novidade que resulta do actual quadro é a de que, num contexto de forte redução do rendimento disponível, todos os rendimentos adicionais passam a ter uma maior relevância, nomeadamente os rendimentos prediais. Para que esses rendimentos sejam interessantes vai ser preciso adaptar os actuais prédios às exigências dos novos inquilinos, mas pode-se alavancar, desta vez, os imóveis e atrair o capital de transformação necessário a essa adaptação.

As rendas estão fortemente condicionadas pelo rendimento disponível das famílias e é evidente que a uma redução significativa desse rendimento corresponderá uma clara limitação das rendas, que essas mesmas famílias poderão pagar. O valor do rendimento médio das famílias era de € 31.318 em 2011 (INE).

O valor das rendas é então resultante do rendimento médio das famílias e da taxa de esforço que poderão ter para conseguirem morar onde precisam. A taxa de esforço no arrendamento é superior ao da aquisição já que há outra capacidade de ajustar, em alta ou em baixa, sempre que o rendimento varia de forma relevante. Prudentemente a taxa de esforço não ultrapassa os 35% do rendimento das famílias (€10.961, ou uma renda mensal de €913).

Continuando a simular uma situação média a partir dos rendimentos médios das famílias portuguesas, relembro que a renda média mensal equivalente a 35% desse rendimento é de €913. Essas rendas líquidas representam cerca de 70% das rendas brutas, ou seja, €639 (num T2 de 85 m2).

Nos mercados estabilizados as taxas de rendimento exigidas no mercado habitacional são quase metade das taxas praticadas em mercados de maior desgaste dos activos, como os centros comerciais. As taxas correntes nesses mercados variam entre 4,5% e 5,5%, o que equivaleria, no meu exemplo, a uma renda média líquida mensal de €7,51, representando um valor equivalente de €1640 a €2000 por m2. Considerando uma yield média de 5% teríamos um valor de € 1800 por m2. Se estivermos a considerar um T2 com 85 m2, então o valor médio de um apartamento é de €153.000. Claro que a localização, os acabamentos, a arquitectura e todas as restantes variáveis farão variar este valor mas a importância do valor médio é o de ser uma referência das possibilidades do mercado. Se pensarmos que o valor médio de um T2 deverá ser €150.000 podemos perceber a dimensão do ajustamento que vai ser necessário fazer no valor dos apartamentos existentes.

Por Francisco Rocha Antunes, Consultor Imobiliário

Fonte: Público