Após um período de prolongada queda, que atingiu o seu ponto mais baixo em meados de 2013, com uma desvalorização de mais de 15%, os preços da habitação parecem estar em recuperação. De facto, segundo o índice de preços da habitação recentemente criado pelo INE, a variação homóloga no segundo trimestre de 2014 foi de 5,9% o maior crescimento desde que a série foi criada. De acordo com esse índice os preços situam-se agora cerca de 9% abaixo da média de 2010. A recuperação foi mais notória nos novos do que nos usados e se os primeiros estão cerca de 5% abaixo do valor médio de 2010, os usados ainda recuam 11% face a 2010, não obstante a retoma recente.
Em primeiro lugar a inversão da tendência parece situar-se em meados de 2013, segundo os dados disponíveis, o que é consistente com os efeitos da enorme descidas taxas de juro iniciada em 2012 e com a retoma do indicador de confiança dos consumidores iniciada em 2013. Nos últimos trimestres o crescimento dos preços apresenta-se consistente e situado em torno de 1,5%/trimestre o que é bastante significativo.
Em segundo lugar a retorna relativa dos preços parece sustentada em maior volume de. transações. Embora ainda longe dos valores de há quatro e cinco anos o segundo trimestre de 2014 :apresenta já um crescimento homólogo substancial de 2%. No último ano em análise as transações de urbanos registadas são em média de 21.000 imóveis por trimestre sendo a maioria (73%) dessas vendas relativas a usados e apenas 37% relativas a novos.
Refira-se que os dados do INE são extraídos de dados reais tendo por base a informação proveniente do IMT - Imposto Municipal Sobre Transações de artigos urbanos. Assim sendo, poderá estimar-se que as transações de imóveis urbanos em 2014 se situarão entre 85.000 a 95.000 imóveis, valor bastante razoável face ao contexto económico atual. Sabendo-se que os artigos rústicos e mistos atingem nos últimos anos cerca de 1/3 das transações totais então poderão esperar-se transações totais em torno de 140 a 150 mil unidades o que será notável no atual ambiente económico.
Para tal deverá seguramente contribuir o extraordinário acréscimo de vendas de bens imóveis penhorados pela Autoridade Tributária, pelo incremento do número de imóveis da banca recolocados no mercado e pelo aumento das transações em sistema de leilão. No entanto o número de vendas em "mercado livre" tradicional parece também ter vindo a recuperar lentamente, nomeadamente devido à maior apetência de investidores estrangeiros e à retoma muito tímida mas paulatina da concessão de crédito dos bancos a particulares.
Dada a contínua queda dos indicadores sobre novas licenças de construção para edifícios e fogos novos será de esperar um decréscimo progressivo da oferta de imóveis novos no mercado nos próximos anos. Assim sendo será expectável um contínuo incremento do peso dos imóveis usados que deverão ocupar mais de 80% do mercado de compra e venda nos próximos anos.
Será então de esperar nos próximos trimestres um progressivo aumento do preço dos fogos novos sobretudo quando diferenciados ou em localizações ímpares e uma progressiva fragmentação do mercado de usados com os preços médios a consolidarem-se em algumas zonas, a reduzirem-se ainda noutras zonas mais estandardizadas e a aumentar em zonas onde a oferta comece a ser menos abundante.
Nos próximos anos uma subida contínua e sustentada dos preços será apenas previsível rias zonas onde a oferta seja mais escassa ou diferenciada. No entanto, a pior fase do ciclo parece já ter passado mas, como sempre, serão as condições e expectativas da procura a ditar a futura evolução dos preços. Por enquanto ainda estamos em presença de um "buyers market" embora a oferta comece lentamente a impor as suas regras.
Por Pedro Pimentel, Mestre em Gestão
Artigo publicado no Expresso
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