Berlim na mira de russos e chineses

A capital alemã está a tornar-se uma forte concorrente a nível europeu na captação de investimento imobiliário estrangeiro. As imobiliárias que operam no mercado berlinense transformaram um problema - a reiterada escassez de novas habitações numa cidade com enormes fluxos migratórios e imigratórios (em média mais 45 mil novos residentes por ano) - numa oportunidade de negócio global.

Com um mercado de venda e arrendamento bastante regulado e um stock limitado, os promotores assistiram, nos últimos cinco anos, a uma escalada de preços que se transformou num aperitivo cobiçado para investidores particulares e institucionais de todo o mundo, competindo com cidades, como Lisboa, na captação destes clientes.

Construtores, agentes imobiliários e compradores têm conseguido valorizações elevadas nos preços médios dos imóveis, resultados difíceis de alcançar em mercados mais maduros, como Londres ou Paris - as capitais europeias com quem a emergente Berlim pretende competir. Para se ter uma ideia da valorização, e segundo dados revelados pela consultora imobiliária CBRE, a procura crescente de habitações em Berlim catapultou nos últimos cinco anos o preço dos imóveis para venda em 68%, para uma média de €2.700 por metro quadrado na zona central - mais barato ainda assim do que Paris ou Munique - e fez disparar o valor médio de mercado das casas para arrendar em mais 56% no mesmo período.

Michael Schlatterer, líder de equipa de avaliadores residenciais da CBRE, afirma mesmo que "o valor das rendas explodiu nos últimos dois anos", sublinhando que "os investidores não têm agora qualquer problema em colocar um imóvel no mercado de arrendamento pedindo €10 a €11 por metro quadrado quando há três anos os valores andavam na casa dos €6 a €7/m2 pelo mesmo tipo de imóveis", prevendo esta consultora imobiliária que "nos próximos três a quatro anos, os preços subam ainda em média 10% ao ano". 

Ainda segundo este responsável da CBRE, "nos últimos dois anos os preços dos terrenos para construção subiram 35%, pois surgiu no mercado o receio dos investidores de não terem produto para edificar novos apartamentos, numa cidade onde a oferta de habitação não consegue responder à enorme procura". Talvez seja essa escassez a justificação para que "inúmeros investidores asiáticos e fundos de investimento se tenham sentido desapontados e tenham procurado imóveis para investimento em cidades como Paris", acrescenta.

Quem investe?

Para Peter Rabits, diretor de imóveis premium do Grupo Zabel, uma promotora internacional especializada em imóveis de luxo que está a comercializar, entre outros, o condomínio Yoo Berlin, "é falsa a perceção e a afirmação de que os, investidores chineses andam a comprar tudo em Berlim. Não é verdade. Compram aqui tanto quanto em Londres. O que acontece é que são cautelosos nas aquisições: chegam, compram um pequeno apartamento e, se ficarem satisfeitos, voltam e compram mais quatro ou cinco unidades", adianta, revelando quais as expetativas da sua empresa para os próximos anos: "Com tanta turbulência nos mercados, os investidores da China, da Ásia em geral e do Médio Oriente, da Rússia e de Itália estão à procura de casas que lhes garantam um investimento rentável e seguro." 

Marcus Cieleback, da imobiliária Patrizia, que está a comercializar o condomínio Meine Mitte, com 102 apartamentos para classe média e média e alta, "o grande desafio de Berlim, com a vinda dos serviços de Bona para a nova capital será, nos próximos cinco a dez anos, o de arranjar casas com qualidade para arrendar. Este é um assunto político. As pessoas estão a renovar alguns apartamentos, mas quase ninguém está a investir no segmento normal porque as margens não compensam devido ao elevado preço dos terrenos. É por isso que preferem investir no mercado de luxo".

Visão inusitada do mercado berlinense teve o grupo sueco Skjerven, uma imobiliária que apostou num produto diferente e que, mais do que casas, vende e arrenda um estilo de vida, mais concretamente o dos dias gloriosos do socialismo da ex-RDA. Einar Skjerven, o dono do grupo imobiliário que comercializa o empreendimento retro Central Berlin, na maior avenida de Berlim Leste, revela como se assustou quando há 25 anos chegou à agora capital alemã.. "A cidade estava velha. Não havia mercado imobiliário. Em 2005, o nosso pior ano, achei mesmo que a cidade não tinha futuro, que estava falida. O nosso portefólio era fraco em 2008. Mas em 2010 as pessoas começaram a chegar e em 2013 os preços rebentaram", remata.

Fonte: Expresso