Na primeira metade de 2012, foram investidos 77 milhões de euros no imobiliário em Portugal, o que representa oito transações, sete das quais de origem nacional, revela a Aguirre Newman. Este valor contrasta com os 160 milhões de euros registados nos primeiros seis meses de 2011, representando um decréscimo de cerca de 52%, acrescenta a consultora no seu mais recente estudo de mercado IMAN, que analisa o investimento e comportamento dos segmentos de escritórios, industrial, comércio de rua, centros comerciais, hotelaria durante o primeiro semestre de 2012 no concelho de Lisboa (em termos de oferta, procura, evolução dos preços e das áreas disponíveis).
Na análise por atividade, a Aguirre Newman destaca o segmento de escritórios, que captou cerca de 65% do total de investimento realizado entre janeiro e junho deste ano. Segue-se o segmento "outros", nomeadamente a componente residencial, com cerca de 31% do investimento. Dos negócios realizados, a consultora menciona a aquisição do edifício Castilho 5 pelo Montepio, que representou cerca de 42% do investimento realizado em Portugal.
A performance do mercado de investimento imobiliário nacional na primeira metade de 2012 reflete um incremento na procura por parte dos investidores privados e de family offices, que têm vindo a ganhar quota de mercado, focando-se em imóveis de rendimento de pequena e média dimensão. Os imóveis com maior atratividade continuam a ser os localizados em zonas prime, desde que ocupados por bons inquilinos com contratos de arrendamento que traduzam compromissos de permanência por prazos longos (não inferiores a cinco anos).
No período em análise, no contexto europeu, assistiu-se a uma contração do mercado de investimento imobiliário, devido à menor disponibilidade de capitais dos fundos de investimento, resultante da instabilidade criada pela crise de dívida soberana e da redução dos níveis de confiança. Entre janeiro e março, o investimento imobiliário europeu totalizou 28,4 mil milhões de euros, correspondendo a um decréscimo de cerca de 19% face ao registado no primeiro trimestre de 2011.
Escritórios com mais dinamismo
A absorção de escritórios no primeiro semestre de 2012 evidencia um acréscimo nos metros quadrados colocados e áreas médias das transações, apontado para um maior dinamismo no mercado de escritórios face ao ano anterior. No entanto, não foram concluídos edifícios de escritórios. Para o segundo semestre de 2012, para 2013 e 2014 está prevista a conclusão de mais dez edifícios, elevando a oferta em 110 471 m2. Para a segunda metade deste ano, preveem-se 29 300 m2; para 2013 estão previstos 34 913 m2 e para 2014 preveem-se 46 258 m2. Dos imóveis previstos, destacam-se os 46 258 m2 do edifício sede da EDP na Zona 4, os 17 mil m2 do Edifício Duarte Pacheco 7 na Zona 2 e os 15 mil m2 do Edifício Metropolis na Zona 3.
A área contratada no primeiro semestre de 2012 (36 030 m2) sofreu um acréscimo de cerca de 17% face à registada em igual período do ano transato (mais 5229 m2), tendo sido reportados menos 15 registos de transações de arrendamento que no período de janeiro a junho de 2011 (115). A superfície média contratada por transação aumentou de 268 m2 no primeiro semestre de 2011 para 360 m2 na primeira metade de 2012. Esta variação decorre de um menor número de transações e, concomitantemente, de uma superfície contratada superior. Como resultado, verificou-se um número superior de contratações com superfície média entre 300 e 800 m2 e superior a 1500 m2.
O maior número de operações verificou-se no Corredor Oeste (Zona 6), com 32% da área transacionada. No extremo oposto, encontra-se a Zona Secundária (Zona 4) com apenas uma operação, à qual correspondeu cerca de 1% da área transacionada. A área contratada no primeiro semestre de 2012 versus igual período de 2011 aumentou na Zona Emergente (Zona 3), no Parque das Nações (Zona 5) e na Zona 7, ao passo que as restantes Zonas registaram menor área contratada.
Entre janeiro e junho deste ano, as rendas prime e médias sofreram um decréscimo generalizado face ao final de 2011, na Prime CBD (Zona 1), CBD (Zona 2), Parque das Nações (Zona 5) e Corredor Oeste (Zona 6). Esta queda justifica-se com a atual conjuntura, através de uma maior pressão por parte dos inquilinos na renegociação das rendas. Relativamente às duas zonas principais de negócios, Prime CBD (Zona 1) e CBD (Zona 2), atingiram o valor de 19 euros/m2 e 18,55 euros/m2 na primeira metade deste exercício.
Tendo em conta o comportamento do mercado de escritórios nos últimos nove anos, 2009 e 2011 registaram um primeiro semestre com o nível de desempenho mais baixo da série (37 361 m2 e 30 801 m2, respetivamente). Já o ano em curso registou um nível de desempenho até junho inferior ao de 2009 e superior ao de 2011.
Comércio de rua sobe apenas no prime
Apesar do atual clima económico, deu-se a manutenção da atividade do comércio de rua nos eixos prime na primeira metade do ano. Verificou-se um aumento de espaços de comércio disponíveis fora dos eixos prime, devido ao encerramento de alguns estabelecimentos comerciais, que não conseguiram contrariar a redução do consumo privado. Por oposição, nas zonas prime, a disponibilidade mantém-se abaixo dos 5%, o que se traduz uma procura elevada e/ou uma oferta escassa de espaços qualificados.
No primeiro semestre, continuou a registar-se uma redução dos níveis de procura face a anos anteriores, com exceção das zonas prime. O setor da restauração foi o que mais se destacou, com o maior número de aberturas, contrariamente ao sucedido no último semestre de 2011.
Relativamente a inaugurações, a Aguirre Newman destaca as idas da Milano Café para o Páteo da Rua Garrett, da Salsa para o Largo do Chiado, da Samorino para a Rua Augusta e da Vitaminas também para a Rua Augusta. Continuou a verificar-se um aumento de espaços de comércio disponíveis, fora dos eixos prime.
Quanto às rendas praticadas nas transações de espaços comerciais de rua, os proprietários continuam a mostrar flexibilidade negocial. Como resultado, houve uma redução no valor das rendas praticadas. De salientar uma mudança face ao ano transato, por parte dos lojistas, no que concerne à aceitação dos valores pedidos nos eixos prime.
Centros comerciais abrandam
O segmento de centros comerciais estagnou do lado da oferta na primeira metade do ano, não tendo sido inaugurado qualquer espaço. O atual clima económico, nomeadamente a diminuição do poder de compra das famílias e a acrescida dificuldade na obtenção de crédito, levou a que muitos operadores analisassem de forma mais criteriosa o risco de novos projetos, adiando ou adaptando os que se encontram em pipeline. Por outro lado, a maturidade do mercado de centros comerciais tem exigido, por parte dos promotores, adaptações às novas exigências, através da introdução de novos conceitos, da remodelação/reposicionamento de conjuntos comerciais já existentes e da oferta de um tenant mix diferenciado.
Em termos de oferta futura, espera-se algum abrandamento em resultado da incerteza quanto a alguns projetos, mas o volume de ABL com data de abertura prevista para 2013/2014 é significativo. De entre os complexos com inauguração prevista, a Aguirre Newman destaca o Dolce Vita Braga, com uma ABL de 65 mil m2 (incluindo 20 mil m2 de retail park), frisando a tendência pela opção de expansão de centros comerciais com âncora alimentar dominante (supermercados com galeria comercial).
No contexto económico atual, a consultora afirma que são esperados alguns cancelamentos e/ou adiamentos de projetos em fase de conceção.
Do lado da procura, o mercado de centros comerciais abrandou ligeiramente na primeira metade do ano, conforme atesta o Índice FootFall para Portugal, com uma queda acumulada de 0,94% entre janeiro e junho de 2012 face a igual período do ano transato (o índice mostra alterações percentuais de um mês face ao anterior no número total de visitantes de âmbito nacional). No entanto, janeiro e maio apresentaram um desempenho positivo, com o índice 0,6% acima do registado em 2011.
Indústria com menos operações
A redução dos volumes de absorção, o fraco dinamismo no lançamento de novos projetos e o decréscimo verificado nos valores das rendas praticados continuaram a caracterizar o mercado. O primeiro semestre de 2012 permaneceu marcado pelo fraco dinamismo do setor industrial e logístico português, com impacto na tomada de novas áreas, o que se traduziu num reduzido número de operações. O grau de exigência por parte dos ocupantes aumentou e o processo de tomada de decisão tornou-se mais longo. Para isto contribuiu a retração do consumo e de setores como o automóvel, têxtil, farmacêutico e distribuição, enquanto principais clientes dos operadores logísticos. As áreas mais procuradas foram a Zona 1 (Alverca - Azambuja), a Zona 4 (Montijo - Alcochete) e a Zona 5 (Sintra - Cascais).
Na oferta, manteve-se a redução no lançamento de novos projetos, nomeadamente os de cariz especulativo, obrigando os promotores a repensar as estratégias. Permaneceu, assim, a tendência de construção chave na mão.
Relativamente ao programa governamental Plano Portugal Logístico, composto por 12 plataformas logísticas complementadas com dois centros de carga aérea (Lisboa e Porto), apresentado em 2006 e com conclusão prevista para 2013, está a ser reavaliado e terá mesmo um novo calendário de execução. Encontra-se atualmente em curso a construção do Abertis Logistics Park na Castanheira do Ribatejo e a construção do Atlantic Hub no Poceirão.
As rendas asking price (entre 3 euros/m2/mês e 5 euros/m2/mês) mantiveram-se constantes na generalidade, existindo, no entanto, maior flexibilidade negocial por parte dos proprietários, traduzindo--se em descontos de 10 a 20% nos valores praticados.
Hotéis invertem tendência de crescimento
Ao longo dos últimos anos, a atividade turística tem vindo a atingir ritmos de crescimento nominal mais elevados no que concerne as dormidas e os proveitos gerados. Esta tendência foi invertida no exercício de 2009 pelos efeitos da crise económica e financeira que se fez sentir a nível mundial. Já 2010 caracterizou-se por uma aceleração da atividade turística nacional, para a qual contribuiu a boa prestação do turismo interno.
A aceleração da atividade turística nacional manteve-se igualmente no ano transato, desta feita graças à boa prestação da procura estrangeira. Em 2011, o aumento da oferta em Lisboa correspondeu à inauguração de apenas dois hotéis, o que trouxe ao mercado 176 novos quartos, estando previsto, até 2014, a abertura de mais 34 unidades, totalizando uma oferta adicional de 3480 quartos.
No período de janeiro a maio de 2012, o Preço Médio por Quarto Disponível (RevPar) para a cidade de Lisboa registou valores inferiores aos atingidos em igual período de 2011, à exceção dos hotéis de três estrelas (4,1%, face à queda de 7,5% nos hotéis de quatro estrelas e quebra de 1,9% nos de cinco estrelas). Estes resultados parecem denotar a inversão da tendência de crescimento da atividade turística verificada no biénio 2010/2011.
Até maio, os não residentes originaram 8,9 milhões de dormidas, equivalendo a uma variação homóloga de 2,4%, enquanto os residentes contribuíram com 3,8 milhões de dormidas, valor que representa um decréscimo superior a 10% face a igual período de 2011.
Relativamente ao tráfego comercial, o Aeroporto de Lisboa registou 54 920 voos (mais 0,7% que em igual período de 2011), correspondendo a 5 624 842 passageiros (mais 3,6% face a igual período de 2011).
Fonte: OJE
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