Há prédios que nem dados, só demolidos

Nos anos 50 e 60 do século passado os pequenos investidores compravam imóveis para arrendamento. Já na década de 70 a construção nova disparou e entraram no mercado os bancos com a solução do crédito à habitação. E os anos 80 e 90 foram de total ‘loucura’ de venda de casas que grande parte dos portugueses se tornou proprietários. Mas com a viragem do século e do milénio chegou uma nova realidade: se a primeira década de 2000 ainda foi de euforia, no final desse período a mudança já pairava no ar. Após o colapso do Lehman Brothers, em 2008, a crise mundial avolumou-se, passando de financeira a económica. Portugal, tal como a Europa, entrou em recessão e o sector imobiliário foi dos que mais se ‘afundou’.

E os últimos dois anos foram, por isto, desastrosos. Mas agora, em 2013, que caminho devemos seguir? O que está a mudar e como vamos encarar o imobiliário? Diogo Pinto Gonçalves, gestor, escreveu o livro Estratégia e Marketing Imobiliário – lançado recentemente – e logo no subtítulo coloca a questão fulcral da atualidade: Vende-se, Aluga-se ou Dá-se?

A lógica do best use

Na verdade, quando questionado sobre qual a melhor estratégia para se vender imobiliário, Diogo Pinto Gonçalves refere que não sabe se a expressão é vender, arrendar, alugar, ou tratar! «O que é importante hoje é olhar para um activo, qualquer que seja, e ver se está ou não adaptado às necessidades do mercado, seja para vender ou para arrendar. O que se deve fazer é tratar o imóvel», explica.

Na opinião do gestor, a estratégia deve ser sempre a mesma. Ver se a função que um espaço imobiliário desempenha está atualizada, ou se é necessário investimento e transformação, numa lógica de best use. «Recentemente visitei um empreendimento turístico de uma instituição financeira, que está fechado há uns anos. Se me perguntarem o que se deve fazer para o vender, respondo que neste momento é invendável», admite.

Diogo Pinto Gonçalves revela que se tem de adaptar o edifício às novas exigências do mercado, deixar de ser hotel, passar a apartamentos turísticos, iniciar um período de exploração do activo até que ele tenha capacidade de pagar renda. «E, quando estiver em velocidade cruzeiro e o mercado de investimento mais líquido e mais confiante, então vender, com a yield que o mercado estiver a praticar. Atualmente as transações são ainda efetuadas por oportunismo, com grandes taxas de desconto».

O responsável adianta também que, nos casos de terrenos, muitas vezes aparecem já com projectos aprovados, ainda para edificar. E por vezes mais vale voltar o terreno para a agricultura. Back to the basics, como refere, acreditando que daqui a uns anos talvez se possa pensar em construir.

Mercado em alta gera aberrações

Pedro Seabra, ainda enquanto Presidente da CBRE de Portugal, foi um dos convidados para escrever um comentário no livro e numa das suas frases declarou: «Alguns produtos imobiliários, nem dados, só demolidos».

Diogo concorda plenamente: «Quando o mercado estava em ‘alta’ tudo se vendia, não havia preocupação em saber o que o mercado queria. Não se estudava o mercado, pois tudo o que se produzia, vendia-se. É necessário produzir o que se vende e não vender o que se produz. Mas o mercado aceitava tudo», refere.

E quando vem uma crise, o comportamento é totalmente distinto e as coisas más são evidenciadas. «E há coisas tão más que o mercado nunca vai absorver. Se o investimento para efetuar as alterações necessárias for economicamente inviável, então o melhor é deitar abaixo. O mercado em alta gera aberrações que, mais tarde, nem dadas!», salienta.

E para o arrendamento, qual a melhor estratégia nesta altura? Para o especialista é igual. Recomenda que se deve olhar para os activos, entender o comportamento do mercado e perceber muito bem o que as actividades que vão ser desenvolvidas nos imóveis podem gerar. No caso da habitação, a capacidade que o cliente final tem em pagar uma renda. No caso de edifícios comerciais, a capacidade que a actividade dos inquilinos tem em libertar meios para pagar a renda.

Um arrendamento, nomeadamente comercial, é uma parceria entre o proprietário – seja particular, seja um Fundo de Investimento Imobiliário – e o inquilino, devendo haver uma lógica de ajustamentos temporais às rendas.

Haverá sempre lugar a transações

Diogo esclarece o mercado já mostrou que é cíclico e que é em períodos de crise que se abrem janelas de oportunidade. Garante que, apesar de todas as dificuldades, o mercado das transacções não fica estagnado. Há sempre lugar a transacções imobiliárias. Mas haverá também um ajustamento, para que o mercado se equilibre.

«E voltaremos a ter no mercado o investidor de ativos para habitação, como tínhamos nos anos 60. Até os fundos de investimento imobiliário, que antes só gostavam de ter edifícios comerciais nas suas carteiras, hoje estão a tomar posse de edifícios para habitação, que colocarão no mercado de arrendamento, devidamente segmentado», esclarece Diogo Pinto Gonçalves.

Além dos reajustamentos do mercado, dos senhorios, dos inquilinos e dos proprietários, o especialista revela que é também importante que haja um reajustamento da legislação: «Se o mercado mudou e tende a ser mais flexível, temos também que ajustar as leis, que permitam flexibilidade à adaptação dos imóveis ao mercado».

Fonte: SOL