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| Fonte: ei.montepio.pt |
Todos os imóveis são avaliados pelo Fisco para efeitos de pagamento de impostos, como o IMI, IMT e IRS. Saiba como é efetuada essa avaliação. A avaliação fiscal de um imóvel tem por objetivo determinar o seu Valor Patrimonial Tributário (VPT). É esse valor que serve de base para o apuramento do IMI e IMT, sendo ainda tido em consideração para a determinação de eventuais mais-valias em sede de IRS e IRC.
O VPT é determinado através de uma fórmula matemática que assenta em seis critérios, como a idade do imóvel, a área bruta, a localização, o valor médio de construção, o fim a que se destina e a qualidade e o conforto, de acordo com as regras de avaliação das casas, definidas no Código do IMI (CIMI).
Assim, para o cálculo do VPT de um imóvel utiliza-se a fórmula:
Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv
Na equação acima “Vt” corresponde ao valor patrimonial tributário, “Vc” ao valor base dos prédios edificados, “A” corresponde à área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação, “Ca” ao coeficiente de afetação, “Cl” ao coeficiente de localização, “Cq” ao coeficiente de qualidade e conforto e “Cv” ao coeficiente de vetustez. Conheça em detalhe os elementos que influenciam a avaliação fiscal dos imóveis.
O valor base dos prédios edificados (Vc) é o fator que mais pesa no cálculo do VPT. Calcula-se somando o valor médio de construção por metro quadrado (aprovado anualmente por portaria do Ministro das Finanças) e o valor do metro quadrado do terreno de implantação (equivalente a 25% do valor médio de construção por metro quadrado). Em 2015, o valor médio de construção por metro quadrado foi fixado em 482,40 euros, pelo sexto ano consecutivo, mantendo-se, assim, o valor base dos prédios edificados em 603 euros (482,40 euros + 120,6 euros (equivalente a 25% de 482,40) = 603 euros). Este valor começou por ser 600 euros, em 2003, quando entrou em vigor a reforma da tributação do património, tendo aumentado para 612,5 euros, em 2005, e depois para 615 euros, em 2006, o valor mais elevado até agora.
Para o cálculo do valor médio de construção por metro quadrado são tidos em conta os encargos diretos e indiretos suportados na construção do imóvel, designadamente materiais, mão-de-obra, equipamentos, administração, energia, comunicações e outros consumíveis.
A área bruta de construção do imóvel e a área excedente à de implantação (A) resultam da fórmula A = (Aa + 0,30 Ab) x Caj + Ac + Ad.
O fator “Aa” representa a área bruta privativa, que corresponde à superfície total medida pelo perímetro exterior e eixos das paredes ou outros elementos separadores do imóvel, incluindo varandas privativas fechadas, caves e sótãos privativos com utilização idêntica à do imóvel, a que se aplica o coeficiente de 1.
“Ab” diz respeito às áreas brutas dependentes, ou seja, às que são cobertas e fechadas de uso exclusivo, ainda que constituam partes comuns, mesmo que situadas no exterior do imóvel, cujas utilizações são acessórias relativamente ao uso a que este se destina, como sejam garagens, parqueamentos, arrecadações, instalações para animais, sótãos ou caves acessíveis e varandas, desde que não integrados na área bruta privativa, e outros locais privativos de função distinta das anteriores, aplicando-se o coeficiente de 0,30.
“Caj” representa o coeficiente de ajustamento de áreas. Este fator tem por objetivo atenuar o valor de imóveis com grandes áreas – superiores a 100 metros quadrados na habitação, no comércio e nos serviços, e 400 metros quadrados na indústria –, uma vez que, a partir de um certo patamar, os custos médios de construção por metro quadrado tendem a diminuir à medida que aumenta a área do imóvel. O “Caj” aplica-se à área bruta privativa e área bruta dependente e varia em função dos escalões de área, de acordo com as tabelas e fórmulas previstas no artigo 40 - Aº do CIMI. Refira-se ainda que este fator só começou a ser aplicado a partir de 30 de junho de 2007.
Aa + 0,3 Ab Caj Fórmulas de ajustamento de áreas para imóveis destinados à habitação
<= 100 1 Aa + 0,3 Ab
>100-160 0,90 100 x 1,0 + 0,90 x (Aa + 0,3 Ab - 100)
>160-220 0,85 100 x 1,0 + 0,90 x (160 - 100) + 0,85 x (Aa + 0,3 Ab - 160)
> 220 0,80 100 x 1,0 + 0,90 x (160 - 100) + 0,85 x (220 - 160) + 0,80 x (Aa + 0,3 Ab - 220)
“Ac” corresponde a área de terreno livre até ao limite de duas vezes a área de implantação. Aplica-se o coeficiente de 0,025.
“Ad” equivale à área de terreno livre que excede o limite de duas vezes a área de implantação, sendo aplicado o coeficiente de 0,005.
Note-se que a área do terreno livre do imóvel é igual à diferença entre a área total do terreno e a área de implantação da construção, integrando jardins, parques, campos de jogos, piscinas, quintais e outros logradouros.
O coeficiente de afetação (Ca) depende do fim a que se destina o imóvel, variando entre 1,20 e 0,35, como mostra a tabela abaixo. Por exemplo, se o imóvel se destinar à habitação aplica-se o coeficiente de 1.
Utilização e Coeficientes
- Comércio - 1,20
- Serviços - 1,10
- Habitação - 1,00
- Habitação social sujeita a regimes legais de custos controlados - 0,70
- Armazéns e atividade industrial - 0,60
- Comércio e serviços em construção tipo industrial - 0,80
- Estacionamento coberto e fechado - 0,40
- Estacionamento coberto e não fechado - 0,15
- Estacionamento não coberto - 0,08
- Prédios não licenciados, em condições muito deficientes de habitabilidade - 0,45
- Arrecadações e arrumos - 0,35
O coeficiente de localização (Cl) está relacionado sobretudo com as características da zona envolvente, como sejam, acessibilidades, proximidade de equipamentos sociais, serviços de transportes públicos e localização em zonas de elevado valor de mercado imobiliário, podendo depender também do tipo de utilização do imóvel. Este coeficiente varia entre 0,4 e 3,5, mas em situações de habitação dispersa em meio rural pode ser reduzido para 0,35.
No Portal das Finanças existe um mapa interativo onde é possível verificar o valor atualizado do coeficiente de localização de cada imóvel.
O coeficiente de qualidade e conforto (Cq) é aplicado ao valor base do prédio edificado, podendo ser majorado até 1,7 e minorado até 0,5, consoante a existência ou ausência de elementos que aumentem ou diminuam a funcionalidade, a comodidade e o gozo de utilização do imóvel, respetivamente. Este parâmetro obtém-se adicionando à unidade os coeficientes majorativos e subtraindo os minorativos que constam nas tabelas previstas no artigo 43º do CIMI. A título de exemplo, consideram-se fatores majorativos: localização em condomínio fechado, garagem individual, piscina, sistema central de climatização, localização excecional (vista para o mar, rios, montanhas), entre outros. Pelo contrário, a inexistência de cozinha, de instalações sanitárias ou de rede de água constituem fatores minorativos.
O coeficiente de vetustez (Cv) mede a idade do imóvel (a contar desde a data da licença de utilização ou da data de conclusão das obras). Este fator diminui à medida que o imóvel “envelhece”, existindo oito escalões de idade, como mostra a tabela abaixo.
Anos Coeficiente de vetustez
Menos de 2 1
2 a 8 0,9
9 a 15 0,85
16 a 25 0,80
26 a 40 0,75
41 a 50 0,65
51 a 60 0,55
Mais de 60 0,40
Caso prático
Vejamos um exemplo prático da avaliação de um imóvel:
Caraterísticas do imóvel:
- Tipo de imóvel: apartamento em regime de propriedade horizontal;
- Localização: Parque das Nações;
- Licença de utilização: 2015;
- Área bruta privativa: 150 metros quadrados;
- Área bruta dependente: 50 metros quadrados;
- Área de implantação do edifício: 500 metros quadrados;
- Área total do terreno: 500 metros quadrados;
- Área do terreno livre do imóvel: 0 metros quadrados (500 – 500 = 0)
- Elementos de qualidade e conforto: instalação de ar condicionado, garagem individual, vista para o rio e excelente qualidade construtiva.
- Cálculo dos elementos da fórmula do VPT
Vc = 603 euros (valor para 2015)
A = 158,25 metros quadrados
Como Aa + 0,3 Ab = 165 metros quadrados (150 + (0,3 x 50) = 165), situando-se entre 160 e 220 metros quadrados, aplicou-se a seguinte fórmula de ajustamento de áreas: 100 x 1,0 + 0,90 x (160 - 100) + 0,85 x (Aa + 0,3 Ab - 160) = 100 + 0,9 x 60 + 0,85 x (165-160) = 100 + 54 + 0,85 x 5 = 100 + 54 + 4,25 = 158,25
Ca = 1 (imóvel para habitação)
Cl = 2,6
Cq = 1,32 (1 + 0,32 = 1,32). Este coeficiente foi agravado em 0,32 devido aos fatores majorativos: instalação de ar condicionado (0,03), garagem individual (0,04), vista para o rio (0,10) e excelente qualidade construtiva (0,15)
Cv = 1 (imóvel novo)
Cálculo do VPT
Vt = 603 x 158,25 x 1 x 2,6 x 1,32 x 1 = 327.497,74 euros
Fonte: ei.montepio.pt
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