Worx: Os FIIAH são oportunidade no mercado imobiliário

Por Pedro Rutkowski *

Os Fundos de Investimento Imobiliário de Arrendamento Habitacional (FIIAH) são uma oportunidade, porque representam a alternativa de mercado à propriedade, afirma Pedro Rutkowski, chief executive officer da Worx. O gestor afirma ainda que o ano de 2012 será fortemente marcado pelas consequências da atual conjuntura. A falta de promoção, a ausência de financiamento e a dificuldade de alavancagem de projetos são fatores de peso que vão determinar o setor. 

O ano de 2011 foi difícil em todas as vertentes do imobiliário comercial. Como foi o comportamento da Worx?

A performance da Worx em 2011 foi positiva. Apesar da difícil conjuntura económico-financeira que se vive atualmente, conseguimos registar um crescimento nos principais departamentos, sendo que o departamento de Avaliações e Consultoria prendeu a nossa atenção. O Departamento Comercial foi responsável por três das maiores operações de arrendamento em 2011 na Zona Centro de Lisboa (Zona 2 e 3). O departamento de Arquitetura, uma área da qual nos orgulhamos cada vez mais, foi responsável pelo projeto de arquitetura das novas instalações da CA Seguros no Edifício Bloom e pelo refresh de várias delegações e agências da seguradora Generali.

Quais as áreas mais ativas?

Todos os departamentos da Worx foram e continuam a ser muito ativos. Para nós, é fundamental que assim o seja, não vemos como é que o contrário possa ser possível.

A Worx funciona como um todo. A equipa é pequena, mas altamente qualificada, como o comprovado a nossa performance ao longo dos anos. Contudo, há que realçar o trabalho desenvolvido pelo departamento de Avaliações, que se destacou pela avaliação de mais de 12 milhões de m2. Para além de ter sido responsável pela avaliação da carteira de 70 hotéis de 4 e 5 estrelas (para um total de cerca de 15 mil camas), teve ainda a cargo a avaliação de diversas carteiras de ativos no âmbito da intervenção da Troika.

De sublinhar ainda a sua intervenção na avaliação da carteira da maioria dos Fundos de Pensões, Fundos de Investimento Imobiliário e Companhias de Seguro. O departamento de Escritórios fechou, em 2011, com um take-up de cerca de 87 mil m2, e foi responsável por cerca de 27% da quota de mercado nos negócios efetuados por agentes. Há que referir que a maioria das operações efetuadas, foram em exclusivo, sendo que, neste momento, a Worx detém cerca de 100 mil m2 disponíveis para arrendamento.

Como caracteriza o ambiente macro para a indústria imobiliária em 2012?

O ano de 2012 será fortemente marcado pelas consequências da atual conjuntura. A falta de promoção, a ausência de financiamento e a dificuldade de alavancagem de projetos são fatores de peso que vão determinar o setor. Neste momento, Portugal não é um mercado atrativo para investidores internacionais. É importante adequar as yields ao atual contexto do mercado.

 Penso que o problema está a montante e existe um problema de credibilidade exterior do país que obviamente tem implicações no mercado imobiliário. É prioritária a estabilização do enquadramento legal e fiscal para que as regras do jogo sejam claras e consistentes e um investidor consiga de facto prever o seu retorno no investimento.

Sendo este um ano caracterizado pelas dificuldades de financiamento de todos os tipos de segmentos, é previsível que, ao nível do retalho, possam fechar unidades comerciais?

O segmento do Retalho tem sido dos setores mais afetados pela atual conjuntura, com a redução do consumo público e privado e a retração dos próprios retalhistas devido ao empobrecimento generalizado das famílias e ao aumento das cargas fiscais. Superfícies comerciais secundárias ou com um "tenant mix" desajustado podem vir a passar por períodos de maior dificuldade, e mesmo de incumprimento de rendas por parte dos lojistas, colocando assim os lojistas e as próprias superfícies comerciais numa situação complicada em termos financeiros.

Há que ter em conta que, em 2010 e 2011, o aumento de stock ficou muito aquém do desempenho do mercado, com os valores mais baixos da última década e com um crescimento inferior a 5% nos dois anos.

É possível que projetos novos no retalho não avancem?

As previsões da evolução do mercado de retalho não são favoráveis por causa das medidas de austeridade e do aumento do crescimento de desemprego, afetando, deste modo, o comportamento de consumo das famílias. Existem projetos em pipeline para os próximos anos, tendo-se apenas iniciado uma pequena percentagem. São projetos que aproveitam lacunas na oferta de superfícies comerciais ou que se baseiam na remodelação e ampliação de antigas galerias comerciais. Contudo, a abertura de novos projetos acabam por resultar num adiamento devido à dificuldade de financiamento e conclusão de outros em curso, colocando os promotores numa situação difícil, que não se acredita que venha a ser contrariada a curto prazo. Torna-se imperativo repensar e adaptar os projetos, de acordo com a tendência que se vive atualmente.

Onde poderá crescer o retalho? No comércio de rua, nos centro comerciais antigos? Em projetos de nicho?

Neste momento, prevê-se a manutenção da atratividade do comércio local. A renovação e o reposicionamento das superfícies comerciais mais antigas são a melhor aposta neste mercado, tendo em conta que permitem a criação de valor e a minimização do risco associado a estas operações face ao da construção de novas superfícies comerciais.

A nível de escritórios o excesso de oferta parece evidente, é expectável a redução de rendas? Poderão as empresas mudar para o centro de Lisboa devido à quebra de preços?

De facto, tem-se registado um aumento da taxa de desocupação (fruto da nova oferta de espaços de escritórios aliada à reduzida absorção de espaços), obrigando, deste modo, a uma revisão em baixa dos valores de venda e arrendamento. São cada vez mais as empresas que redefinem as suas estratégias de localização, apostando na racionalização do espaço e na contenção de custos. Fatores como a renegociação de rendas, a mudança de instalações para localizações cujos valores de arrendamento são mais baixos e cujos períodos de carência são mais alargados e a existência de comparticipação no "fitting out" por parte do proprietário são cada vez mais uma realidade. No que diz respeito à mudança de empresas para o centro de Lisboa, esta é uma situação que não se está a verificar. A queda dos valores das rendas é transversal a todas as Zonas, pelo que a mudança para o Centro de Lisboa só se dá quando realmente justificada e benéfica para o orçamento da empresa em questão.

Há nichos de mercado nos escritórios por explorar? Há negócios oportunísticos?

Nos próximos dois anos, irá verificar-se a falta de oferta nova de escritórios. Como tal, quem tiver disponibilidade para explorar ou manter novos negócios deve fazê-lo, desde que tenha em atenção os seguintes pontos:

- Localização: acessos, serviços, concorrência e análise da procura;

- Eficiência/Sustentabilidade: é um elemento fundamental e que deve ser muito bem pensado, mas não pode influenciar em demasia o investimento a efetuar. Ou seja, é preciso ponderar os custos e o retorno do investimento;

- Flexibilidade do espaço: mercado alvo - possibilidade de oferta de áreas para pequenas, médias e grandes empresas;

- Custos;

- Situação do IVA que condiciona o arrendamento a muitos setores de atividade.

Quais as zonas de Lisboa com maior interesse a nível de procura e quais as que têm perspetivas negativas?

A Zona 6 (Corredor Oeste) foi a que registou o maior volume de "take-up", cerca de 20 146 m2, contudo é a zona mais penalizada na sua procura e como consequência na negociação. Existem escritórios com qualidade razoável a valores próximos do mercado Industrial Prime, com margens de negociação de carência e "fit out". As Zonas 1 e 2 (Centro de Lisboa) são as que verificam a maior procura, ao contrário das Zonas 5 e 6. Quanto a valores, a prime rent da Zona 1 regista um valor de 18,5 euros/m2, a Zona 2 um valor de cerca de 16,5 euros/m2. Os valores mais baixos continuam a fazer-se sentir na Zona 6 com valores prime de cerca de 12,5 euros/m2/mês e valores médios de 10,5 euros/m2/mês.

O segmento residencial de reabilitação poderá ser interessante, tendo em conta as novas condições permitidas pela futura Lei do Arrendamento?

O segmento residencial de reabilitação é, só por si, um setor interessante que certamente beneficiará da futura Lei do Arrendamento. E é interessante por vários motivos dos quais saliento: a localização dos imóveis alvo de reabilitação que são usualmente os centros das cidades (não necessariamente centros históricos, mas também), o que privilegia a ocupação dos centros urbanos, conferindo-lhes vida, a par de um património edificado em bom estado de conservação; a exclusividade do produto versus a massificação da construção nas periferias, o que origina um nível de procura potencial elevado; o retorno ao centro da cidade, se em condições acessíveis. É aqui que surge a futura Lei do Arrendamento e os benefícios que dela poderão advir podendo permitir uma maior abertura do mercado ao arrendamento (conferindo maior segurança quer ao proprietário, quer ao inquilino), para que o mesmo possa crescer, os valores se possam equilibrar (segundo o Housing Review da Worx, a aquisição de habitação própria, mesmo nas atuais condições de financiamento, continua a ser vantajosa face ao arrendamento) e, deste modo, aumentar a procura com capacidade para habitar nos centros das cidades.

O excesso de habitação a ser colocado no mercado pelos bancos constitui uma oportunidade de negócio? De que forma é possível materializar essa eventual oportunidade?

O excesso de habitação a ser colocado no mercado pelos bancos pode constituir uma oportunidade de negócio que vem dar resposta a um dos principais problemas que assolam as instituições financeiras e o país.

Existe uma efetiva oportunidade nos Fundos de Investimento Imobiliário de Arrendamento Habitacional (FIIAH), não só porque podem ser a solução para os imóveis que reverteram para o banco, fruto do incumprimento dos contratos de crédito à habitação, mas sobretudo porque são um veículo pensado no arrendamento como verdadeira alternativa à posse de casa e reúnem as condições para serem um veículo de investimento atrativo. Portugal era, até há pouco tempo, dos poucos países que não previa no seu enquadramento legal este veículo. Os FIIAH permitem que o arrendamento tenha escala e dimensão, e estes são fatores essenciais para o sucesso do mesmo, permitindo um maior controlo de custos e valores de arrendamento atrativos e podendo contribuir decisivamente para a regeneração urbana dos nossos centros das cidades.

Que trabalho está a Worx a desenvolver no exterior?

A Worx é uma empresa 100% detida por capitais portugueses, no entanto, tem acordos internacionais, nomeadamente a associação com a multinacional Knight Frank Newmark. Para além disso, somos ainda os first providers do BNP Paribas Real Estate. Conseguimos assim garantir o acesso a um vasto leque de players internacionais (investidores ou empresas).

Estamos também presentes no mercado angolano. Pretendemos aprofundar os conhecimentos sobre outros mercados de forma a acompanhar os seus clientes nos mercados onde a Worx ou as suas associadas não estão presentes.

Quais os maiores desafios que se colocam à empresa em 2012 e quais os objetivos para o final deste ano?

Pretendemos manter e desenvolver novas parcerias com entidades governamentais e privadas em alguns mercados. Na Worx, acreditamos que será necessário manter a estrutura adequada à atual situação do mercado e prestar um trabalho de consultoria/assessoria às empresas, esse é o nosso principal objetivo, bem como a montagem de consórcios/parcerias para operações de investimento.

A nossa intenção é a de reforçar o posicionamento da Worx no mercado. É extremamente importante que continuemos a ser uma das consultoras imobiliárias de referência. A aposta na nossa equipa de profissionais é imperativa, é o que nos torna altamente qualificados e nos distingue no mercado.

* Chief executive officer da Worx 

Fonte: OJE