Yields Prime começam a descer apesar da tendência de queda nas rendas

O estudo trimestral de rendas e yields (taxas de capitalização) da CBRE para o terceiro trimestre de 2013 demonstra que as yields do imobiliário prime começam agora a verificar uma tendência de queda. É a primeira vez, desde o início de 2010, que se verifica uma contração das taxas de capitalização (yields) prime. Esta inversão verificou-se nos segmentos com maior procura. 

Tendência de subida das yields em inversão

Estamos a assistir finalmente a uma inversão na tendência de subida das yields, com o valor dos ativos do imobiliário comercial a começar a decrescer.

Desde o início de 2013 que assistimos a um maior interesse por parte dos investidores, nomeadamente internacionais, por ativos imobiliários em Portugal. Esse interesse (e leia-se também confiança) foi sofrendo ao longo do ano diversos abalos que, resumidamente, relembramos - o pedido de resgate do Chipre e a consequente incerteza sobre o futuro da Zona Euro; o chumbo pelo Tribunal Constitucional de diversas medidas previstas para ajudar a equilibrar as contas portuguesas e cumprir o programa de resgate da Troika; assim como as polémicas mexidas no Governo de Pedro Passos Coelho no início do verão. 

Intensifica o investimento institucional asiático em mercados imobiliários globais

De acordo com o mais recente estudo da consultora imobiliária CBRE, os investidores institucionais da Ásia poderão vir a investir mais de 150 mil milhões de dólares em imobiliário nos próximos cinco anos, mas, com a limitação de disponibilidade de imóveis activos para investimento na Ásia, irão procurar oportunidades no exterior, nas principais capitais de investimento como Londres, Nova Iorque, Sidney e outras cidades.

Rendas e Yields em movimento descendente em todos os Setores Imobiliários na Europa

De acordo com o estudo trimestral de rendas e yields prime da CBRE para o segundo trimestre de 2013 (T2), a fraca procura de espaços em grande parte da Europa continua a afetar a atividade do mercado e a restringir o crescimento das rendas. No entanto, pela primeira vez desde meados de 2011 é notória uma descida das yields em todos os sectores imobiliários para fins comerciais.

Rendas e yields prime estáveis no primeiro trimestre de 2013

Embora os fracos indicadores económicos de grande parte da Europa continuem a afectar a actividade do mercado, o estudo trimestral de rendas e yields (taxas de capitalização) da CBRE para o primeiro trimestre de 2013 mostrou um elevado nível de resiliência no segmento prime do mercado imobiliário.

Segundo a consultora, a característica mais notória do estudo deste trimestre foi a incidência considerável de melhorias nas yields, com 20 mercados de escritórios e retail a registar yields prime com descidas acentuadas. 

Investimento: Yields prime estáveis no início do ano

Com o afastamento do cenário de saída da Zona Euro e o regresso do País aos mercados financeiros no início do ano, começaram a surgir alguns sinais de aumento de confiança no território português.

Verificou-se assim, no primeiro trimestre do ano, um aumento do interesse por parte de investidores, nomeadamente internacionais, pelos ativos imobiliários de Portugal e, consequentemente, uma estabilização nas yields prime ao longo deste período.

Capitalização de ativos prime com quebras significativas

Numa análise simplista, quando se refere a valores de investimento em imóveis de rendimento, está sempre subjacente uma equação de dois indicadores: receita versus taxa de rentabilidade esperada (yield). Deste modo, ao longo de determinado período, um mesmo imóvel pode valer mais se a receita (renda) aumentar ou se a taxa de rentabilidade esperada pelo investidor diminuir; ou valer menos se a evolução destes indicadores for inversa.

Tem-se vindo a assistir, desde o pico do mercado imobiliário em 2007, a um movimento contínuo de subida das yields em resultado do risco acrescido associado aos ativos imobiliários e ao País. Por outro lado, verifica-se também uma quebra generalizada do valor das rendas, à qual só o segmento prime de comércio de rua foi imune.

Grécia e subida das “yields” levam Sonae Sierra a fechar 2012 com prejuízos de 45,8 milhões

Resultados directos melhoraram 2% para 62,5 milhões de euros, mas imparidades na Grécia e subida das taxas de capitalização penalizaram a Sonae Sierra em 2012.

A Sonae Sierra fechou 2012 com prejuízos de 45,8 milhões de euros, o que compara com resultados líquidos positivos de 9,7 milhões de euros no ano anterior.

Em comunicado a empresa justifica os prejuízos com a subida das taxas de capitalização (“yields”) em Portugal, Espanha e Itália e o reconhecimento de imparidades nos activos na Grécia.

Rendas e yields em Portugal com novos ajustamentos enquanto sector prime europeu está “resiliente”

O estudo trimestral de rendas e yields da CBRE para a Europa, relativo ao quarto trimestre de 2012 mostrou “alguma resiliência no segmento prime do mercado imobiliário”.

Contudo, a consultora ressalva que, em Portugal, se registaram “novos ajustamentos nos valores de renda e yields do sector”. No seu comunicado, a CBRE refere que a localização empresarial com mais prestígio de Lisboa “manteve, no último trimestre do ano, o mesmo valor de renda prime, à semelhança do que se verificou ao longo de 2012”.

CBRE: Novos ajustamentos nas yields prime

Ao longo de 2012, o investimento em imobiliário em Portugal foi fortemente afetado pelas dúvidas crescentes sobre o futuro da Europa e pela crise da dívida soberana nacional, o que se traduziu em reduzidos níveis de investimento e num gradual aumento das yields prime (taxas de capitalização).

Esta é uma tendência que se tem vindo a verificar nos últimos cinco anos, e o último trimestre de 2012 não foi exceção, evidenciando-se uma subida de 25 pontos-base nas yields prime de escritórios de Lisboa e de armazéns e logística.

Rendas prime de escritórios em Lisboa sob pressão

A instabilidade económica e financeira do País continua a condicionar o mercado de arrendamento, com os principais decisores focados na redução de custos, e com a procura de novos espaços de escritórios a níveis muito reduzidos.

Deste modo, o valor das rendas de escritórios em Lisboa tem vindo a diminuir gradualmente nas diversas zonas empresariais da cidade, ainda que com menor impacto, no CBD1. 

Estudo da CBRE revela que rendas continuam sob pressão nas zonas com maior taxa de disponibilidade

Segundo o último estudo da CBRE sobre as Rendas e Yields registadas no terceiro trimestre em Portugal, “o mercado de escritórios tem visto as rendas prime descer em todas as zonas ao longo do último ano e meio”. Segundo o estudo, “neste trimestre, o valor da renda reduziu nas zonas com maior disponibilidade, nomeadamente no Parque das Nações e no Corredor Oeste, nas quais se registou um decréscimo de 3% e 8%, respectivamente”.

Segundo a CBRE, no sector de retalho, os retail parks evidenciam-se mais uma vez como um segmento mais frágil, tendo registado “uma redução na renda pelo terceiro trimestre consecutivo de 0,5 €/m2/mês”. No sector de armazéns e logística, os valores de arrendamento mantiveram inalterados durante este trimestre.

Yields prime mantêm-se estáveis entre julho e setembro

A quinta avaliação efetuada pelo FMI/CE/BCE apontou para revisão em alta da dívida pública portuguesa, para um rácio 119,1% do PIB em 2012 e de 123,7% em 2013. Contudo, o programa assumido por Portugal continua no bom caminho. 

Após a descida geral em todos os setores no último trimestre, as yields prime não sofreram alterações durante o período de julho a setembro, à exceção dos escritórios no Porto, onde se registou um aumento de 25 pontos-base. Até Portugal regressar ao pleno acesso aos mercados financeiros, é expectável que o mercado imobiliário se mantenha pouco dinâmico. As yields deverão continuar a sofrer uma forte pressão, principalmente nos mercados secundários.

Fonte: OJE

CBRE: Mercado de retalho em Lisboa e no Porto - Análise das rendas no 2.º trimestre de 2012

O segundo trimestre de 2012, à semelhança do que se verificou nos primeiros três meses do ano, caracterizou-se pela manutenção dos valores de arrendamento prime em todos os conceitos de retalho, à exceção do de retail parks, que registou um decréscimo de 5%, fixando-se nos 9,5 euros/m2/mês.

CBRE: Comércio de rua mantém procura nas zonas prime de Lisboa e Porto

De acordo com a CBRE, o segundo trimestre de 2012 (T2) apresentou um fraco dinamismo no mercado de investimento imobiliário. Na base destes dados está a incerteza no crescimento da economia portuguesa, situação agravada pela derrapagem do défice orçamental para 7,9% no primeiro trimestre do ano e pelo efeito de contágio do pedido de ajuda financeira da banca espanhola.

Esta reduzida procura tem levado a quedas sucessivas nos preços dos imóveis ao longo do último ano e meio.

CBRE: Comércio de rua nas zonas prime de Lisboa e Porto é excepção à falta de dinamismo no mercado de investimento imobiliário

De acordo com o mais recente estudo da CBRE, o segundo trimestre de 2012 (T2) apresentou “um fraco dinamismo no mercado de investimento imobiliário”. De acordo com a consultora imobiliária na base destes dados “está a incerteza no crescimento da economia portuguesa, situação agravada pela derrapagem do défice orçamental para 7,9% no primeiro trimestre do ano e pelo efeito de contágio do pedido de ajuda financeira da banca espanhola”.

CBRE: Yields prime voltam a subir em todos setores

O crescimento da economia portuguesa continua incerto, situação agravada recentemente pela derrapagem do défice orçamental para 7,9% no primeiro trimestre do ano.
O reduzido número de transações e volume de investimento que se têm verificado nos últimos anos levou a uma escalada das taxas de capitalização. Deste modo, durante o segundo trimestre de 2012, as yields prime voltaram a sofrer um ajustamento, aumentando entre 25 e 75 pontos-base, em quase todos setores de mercado. A exceção continua a ser o comércio de rua, que se mantém estável devido aos bons níveis de procura registados nas zonas prestigiadas de Lisboa e do Porto.